부동산 경매로 성공해서 부자 되는 방법

■ 성공하기 위한 3가지 조건

1) 태어날때부터 금수저

2) 재테크 통해-->수익 극대화-->부 만들기

재테크 종류 2가지

① 부동산: 미래 가치를 보고 매수하여-->임대수익 만들면서-->추후 매도 수익으로 재산 증식

② 주식

 

3) 내가 일하지 않아도 돈이 들어올 수 있는 시스템 만들고-->그것을 사업화하기.

 

■ 경매: 대리 입찰 가능

가족, 친인척, 법무사, 경매 대리 입찰만 전문으로 하는 업체도 많음

본인이 직접 경매현장 방문해야 하는 것 아님

대리인 통해 법적 절차 진행 가능

 

■ 부동산 시세 조사

각종 온라인 시스템 활용

예: KB부동산 시세(대출의 기준), 국토부 실거래가 사이트, 네이버 부동산 시세 등

임장 활동 필수: 현장에 직접 나와서 실제로 해당 물건을 보는 것

 

■ 부동산 경매-정의

채무를 이행하지 않는 이전 주인의 소유물을 법적으로 강제 집행해서 다른 주인을 찾게 만드는 과정

 

■ 감정평가를 통해 공시된 가격: 6개월 지난 가격

물건이 경매입찰 과정까지 나오는데 통상 6개월 시간 소요됨.

6개월 전과 후 분석하여-->현재 나온 부동산이 시세보다 저렴하다면 즉시 입찰 통해 시세 차익 도모 가능

현재 나온 경매 물건이 현재 시세와 동일하거나 비싸다면-->최소 1회~3회까지 유찰될 때까지 기다렸다가 세일된 가격으로 부동산 구매-->시세 차익 만들기

 

■ 부동산 경매 장점

현재 부동산 시세보다 20~50% 이상 부동산 싸게 구매 가능

아파트, 빌라: 시세보다 20~40% 저렴 확인-->구매

 

 

■ 특별매각조건:

- 법원이 압류한 부동산을 경매로 처분할 때 필요하다고 인정하여 추가하는 매각조건

부동산 경매에서 입찰 보증금은 보통 최저가의 10%이지만, 어떤 사정으로 보증금을 미납하는 경우, 다음 차수에서는 최저가의 20%로 정함

 

■ 담보 대출

일반적인 부동산 구매: 부동산 가격의 40%안에서 담보대출 가능

경매: 70~90%까지 가능

 

■ 경락잔금대출: 법원 경매나 공매로 낙찰 받은 부동산에 대해 부족한 잔금을 대출해주는 제도

공매: 국가가 주체로 실시하는 경매

경락잔금대출 나오는 기준: 감정가의 80% 혹은 낙찰가의 70% 중 저렴한 금액

낙찰된 금액이 50%이하(반값 경매): 낙찰가의 95%까지 대출 실행됨

 

■ 투자의 자세

시세보다 싸게 사서-->일반매물보다 더욱 저렴하게 내놓으면-->세입자들은 충분히 모임.

굳이 자신이 살 집처럼 너무 까다롭게 매물 상태, 환경 따질 필요 없음

경매 낙찰 받는 이유: 주거 목적 아님, 차익 실현해서 재테크 하기 위함.(명심)

물건을 볼 때 : 수익적인 면에서만 검토해야 함

 

■ 기각: 소송을 수리한 법원이 소나 상소가 형식적인 요건은 갖추었으나, 그 내용이 실체적으로 이유가 없다고 판단하여 소송을 종료하는 일

 

■ 각하: 국가기관에 대한 행정상 또는 사법상의 신청을 배척하는 처분. 특히 소송상 법원이 당사자 그 밖의 관계인의 소송에 관한 신청을 배척하는 재판

 

■ 월세입자

주택임대차보호법-->최우선변제금을 확인한 후, 보증금 설정하고 월세 내놓아야 함

 

■ 전세입자: 근저당 설정된 금액 확인한 후-->배당 가능한 보증금을 제시.

배당: 매각 대금으로 각 채권자를 만족시킬 수 없는 경우, 권리의 우선순위에 따라 매각 대금을 나누어주는 절차.-->법에 명시된 순서에 따라 배당받게 됨

 

■ 경매 잘 하는 방법 3가지

 

1. 지하철역에서 도보 10분 거리, 역세권

- 대표적 호재: 학군, 근린시설, 교통편, 일자리 창출 등

- 역세권: 지하철역에서 도보로 10분 거리

 

2. 본인이 거주하는 지역 위주로 물건 분석하기

- 타지역: 많은 시간 소요

- 수요 많은 아파트나 빌라 위주로 물건 분석

 

3. KB, 네이버 부동산, 국토교통부 활용

- 시세 조사: 대출 기준 되는 KB시세, 네이버 부동산 시세, 국토교통부 실거래가 등 이용

- 전체 조사한 가격의 평균값 확인한 후-->인테리어 비용, 부동산 명도 비용, 부동산 중개료, 취득세, 등록세, 목표 수익 등 빼고 원하는 수익 나올 수 있는 최종 입찰가 선정

- 실제 거래가 이루어지는 적정한 가격 잘 파악해야 정확한 수익 계산 가능(호가를 실거래가로 오판하지 말 것)

- 온라인 활용